Overwaarde over na verhuizing: ook een verbouwing in twee jaar maakt de hele lening niet aftrekbaar

In dit artikel:

De Belastingdienst heeft op 29 oktober verduidelijkt hoe de eigenwoningreserve doorwerkt bij een lening voor een verbouwing van een nieuwe woning. Wie een oude woning met overwaarde verkoopt, kan die overwaarde niet zomaar naast zich neerleggen door extra te lenen. De reserve beperkt het deel van de lening waarvoor hypotheekrenteaftrek in box 1 geldt.

In het voorbeeld wordt €80.000 geleend voor de verbouwing, terwijl na de verkoop van de vorige woning nog €50.000 eigenwoningreserve resteert. Daardoor geldt maximaal €30.000 als eigenwoningschuld. De overige €50.000 valt in box 3 en levert in dit voorbeeld geen renteaftrek in box 1 op. Dat blijft zo wanneer de verbouwing over twee kalenderjaren wordt uitgevoerd. Het bedrag dat in het eerste jaar aan de verbouwing wordt uitgegeven, verlaagt de reserve wel, maar maakt het eerder uitgesloten leningdeel niet alsnog aftrekbaar.

Een tijdelijke regeling voor een gewone verbouwingslening, waarbij het geld nog niet direct is besteed, verandert niets aan deze beperking. Ook een verbouwingsdepot, waarvoor onder voorwaarden maximaal twee jaar een regeling geldt, maakt de bijleenregeling niet ongedaan. De verbouwingskosten zelf zijn niet aftrekbaar; alleen de rente over het kwalificerende leningdeel kan dat zijn, mits ook aan de aflossingsvoorwaarden en andere fiscale eisen wordt voldaan.

Het fiscale nadeel is bovendien niet gelijk aan het uitgesloten leenbedrag. Bij 4 procent rente kost €50.000 bijvoorbeeld €2.000 rente per jaar, maar het uiteindelijke belastingeffect hangt af van de volledige aangifte en het aflossingsschema. Huiseigenaren doen er daarom goed aan vóór het afsluiten van de lening de verkoop- en aankoopgegevens, hypotheekstukken en verbouwingsbegroting te laten beoordelen. Banken kunnen een lening toestaan die fiscaal niet volledig voor renteaftrek in aanmerking komt. Facturen en betaalbewijzen moeten worden bewaard.